時間：2022-11-08 08:13:54 編輯：5號網-qiwen 0
現在的房價一天一個價都是說不準的，聽說在全國近8成的房價都不過萬這是不是真的？現在買房子的話到底值不值得購買呢？
中國房地產業協會數據顯示，2022年9月，在納入統計的全國313個地級及以上城市中，鶴崗、雙鴨山、七臺河房價排在全國最后三位，分別為每平米2149元、3084元、3173元。排名靠前的三個城市北京、上海、深圳，房價分別為每平米7.04萬元、6.92萬元、6.87萬元。這意味著，同樣的價格在鶴崗可以買100平米的房子，在北京只能買3平米的房子。
據界面數據統計，在納入統計的全國313個城市中，有近八成的城市房價每平米低于1萬元，每平米價格在2萬元以上的城市僅占比6%。具體來看，每平米房價在0.5-1萬元區間的城市數量最多，有190個城市，占比為60.7%；每平米房價低于5000元的城市數量有52個，占比為16.6%，排在第二位。
今年全國超五成城市房價下跌，雙鴨山房價比鶴崗還低2022年9月，在納入統計的全國313城中，有半數以上城市房價與去年同期相比出現下跌，全國房價增速平均值為同比下降1.01%。在每平米房價低于5000元的52個城市中，有24個城市的同比增速低于全國平均值。
在房價排名靠后的十個城市中，鶴崗、雙鴨山、張掖、鐵嶺、石嘴山房價均出現上漲，七臺河、博州、黔南、白山、烏蘭察布房價均出現下跌。其中，石嘴山房價上漲幅度最高，為同比上漲19.07%；烏蘭察布房價下跌幅度最高，為同比下降10.62%。
在房價排名靠后的十個城市中，近一年以來，鶴崗二手房價格最低，月均價格為每平米2157元，最低價格為每平米1836元。今年5月，鶴崗每平米房價達到3087元，比雙鴨山每平米多出316元。從整體上來看，鶴崗房價仍具有較大價格優勢，其近一年的月平均房價比雙鴨山、七臺河、張掖每平米分別少747元、1074元、1216元。
低房價城市大多為資源衰退型城市
據界面數據統計，每平米房價低于5000元的52個城市大多分布在我國東北、西北地區，分別有19個城市、12個城市。具體來看，主要集中在黑龍江、貴州、遼寧等省份，其中，全國房價最低的3個城市均位于黑龍江，整個西南地區僅貴州的房價在5000元以下。
界面數據發現，房價排名靠后的城市大多為資源型城市，且分布在東北地區。國務院發布的《全國資源型城市名單》顯示，東北三省共有21個地級市符合資源型城市要求。其中，鶴崗、雙鴨山、七臺河、阜新等8個城市被定義為衰退型城市。
低房價城市出現人口流失，多地出臺引才政策
從常住人口角度來看，房價排名靠后的10個城市里就有7個城市，常住人口在第七次人口普查時出現大幅減少。相較于第六次人口普查，烏蘭察布常住人口減少43.73萬人，黔南常住人口則增加了26.17萬人。鶴崗、雙鴨山、七臺河等地常住人口均呈下降趨勢。
10月26日，鶴崗就業局表示，外地遷去鶴崗可推薦就業，靈活就業人員可申請補貼。近年來，類似的引才政策，在多個和鶴崗類似的低房價城市被推出，當地拿出編制和安家費來吸引人才就業。其中，博州最高給予50萬元住房補貼，而當地9月平均房價僅為每平米3627元。
從我國房地產的發展史來看，商品房價格大概經歷了3次幅度較大的“漲價潮”，分別是2003年，2009年以及2012年。在2012年之后，商品房價格雖然仍在上漲，但勢頭沒有了往日的瘋狂。
不過從2021年下半年開始至今，國內房地產市場出現了明顯的調整。從價格方面上來看，我國平均房價已經從2021年10139元/平方米，下降到了2022年上半年的9600元左右每平方米。
事實上，房地產價格之所以會下降，主要是因為近年來樓市成交出現了持續低迷。根據國家統計局公布的數據顯示：2022年1-8月份全國商品房銷售額85870億元，同比下降27.9%。
面對如此嚴峻的情況，不少城市紛紛選擇對樓市“松綁”。比如，有的城市降低了首付比例以及貸款的利率，有的則直接是買房送車位、送裝修、送全屋家電等等，總之促銷方式是應有盡有。
在這樣的背景下，不少剛需買房子開始蠢蠢欲動。那么，現在是不是買房的好時機呢？對此有業內人士分析指出，目前在“三大趨勢”的共同下，房地產行業未來走勢已定，買不買房看完一目了然。
第一個趨勢：房價下跌已經不可避免。
不管是改善人們的居住需求，還是有效支撐國民經濟快速發展，還是中國城市化建設的主要載體。以上任何一個變化，房地產行業都功不可沒。但是如今，從國家的頂層思維來看，房地產已經不可能再是核心戰略，所以它也不可能再像以前一樣是穩賺不賠的。
可以看到，從2022年開始，各地樓市出現量價齊跌的情況，房價泡沫消退已經很明顯，未來大部分城市房價有所下跌，也是可以預見的事情。
第二個趨勢：商品房嚴重過剩。
我國究竟蓋了多少的房子？經濟學家任澤平曾在《中國城鎮住房過剩還是不足》報告中給出測算：1978-2018年中國城鎮住房套數從約3100萬套增至3.11億套。
這么多的房子，哪怕全部分給在城鎮居住的人，那都是絕對足夠的。況且，城里還有很多的自建房，小產權房等等。說白了就是，我國房子其實已經嚴重過剩了。
不難發現，現如今每個城市，或多或少都有無人居住的房子，不同城市的住房空置率從8%—20%不等。一到晚上，很多小區開燈的都沒幾戶，房子過剩是不爭的事實。
第三個趨勢：未來商品房不再暢銷。
數據顯示：截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達2.67億，占總人口的18.9%；預計2035年左右，我國60歲及以上老年人口將突破4億。
隨著老齡化加劇，未來人們房對子的需求不再那么渴望。況且，現如今年輕人出現了晚婚晚育，甚至是不婚不育的困境，很多年輕人不愿意結婚，不生孩子，未來房子哪還有那么多的需求？誰來接盤那么多的房子？
房價的計算公式為“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建費用和稅費等+10%的開發商利潤”。
1、土地成本(占比25%-30%)：房價里的土地成本指樓面地價，簡單來講就是單位建筑面積平均分攤的土地價格。也可以理解為土地上蓋出房子后，每平米售價中所包含的土地成本。樓面地價能真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格。
2、建安成本(占比約30%)：建安成本是房價中相對穩定的部分，它是房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設房屋的投入，主要分為三個部分：
(1)前期費用：主要包括三通一平費用和專項費用。三通一平費用是指使建筑地段的土地平整，達到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區建設在此項費用上的投入是可觀的。專項費用指支付給設計公司的總體規劃、房型設計等費用，開發商若重視此方面的投入，將為其本身和消費者帶來利益。
(2)土建費用：主要表現在土建費用上，框架結構，多層打樁，現澆樓板雖然使得成本比較高，但是房屋質量也更能保證。
(3)配套設施費用：這部分主要包括開發商在水、電、煤氣、綠化、衛生、等方面花費的資金。
3、管理費用(占比約5%)：包括經營管理、銷售費用。指用于房地產出售到交付使用過程中，開發商管理人員所發生的一切費用等。
4、稅費(約占比25%)：主要產生在規劃、報建、預售等環節。直接與房地產相關的稅種有13個，主要包括企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、費附加、土地稅、印花稅等。
5、利潤(占比約10%)：對于房企的利潤比例較為清晰還是上市房企，但是上市房企本身目前的現狀也不樂觀。
當然，這些都是賬面上的靜態結構。土地開發過程是動態的，一般樓盤一期的開發周期是兩年，兩年中樓面地價是有變動的，而成本基本上是不變的。周期內隨著樓面地價的，開發商的利潤空間也就會隨之増大。
1、國家政策
國家在房地產方面的每一次推出新政，都會對整個行業帶來一些或大或小的震蕩，這些新政包括限購、貸款等。簡單地說，影響房價的很重要的因素就是中央政策。
2、國家經濟狀況
房地產是一個資金密集型的行業，房價的走勢也和經濟走勢密切相關。比如：2008年的房價下降就是源于當年全球范圍內的經濟危機對中國經濟的影響。經濟下行，房價必然進入平緩或者下降通道。
3、市場供需關系
市場供需關系落實在二手房市場上，最直接的數據是：新增房源量、新增客源量與帶看量。房源帶看量和新增客源量基本呈正相關關系，新增客源量增加，意味著到二手房門店登記要買房的人增加，勢必會增加經紀人帶看的次數。新增客源量和帶看量代表了需求方，新增房源量代表供給方，三者可以衡量二手房市場供況。
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